2021-10-18 16:49:42
民企和國企如何合作開發(fā)項目?房地產(chǎn)項目在房價持續(xù)上漲之時，可能需要持續(xù)緩慢地開發(fā);可是在房地產(chǎn)價格達到了高峰或正在持續(xù)下降之時，開發(fā)項目講的是短平快的快速資金回籠策略。這就更加需要國企房產(chǎn)項目與民企的合作。
但是因為國有資產(chǎn)因為其特殊性，特殊的管理規(guī)章制度，處置起來比較麻煩，常規(guī)的收購交易架構(gòu)并不適用于國企。
在與國企合作之時，一是要保證國有資產(chǎn)的不流失，二是不能進行利益輸送，比如，國企的每一筆支出都要有理有據(jù)，必須能開得出發(fā)票，在國企這里對無票的支出是零容忍的，否則就是涉及侵吞國有資產(chǎn)。再比如，如果你與國企合作開發(fā)某個地塊，基于很多公司操盤并表的要求，都會要求融資上賬后，融資款由操盤方挪作他用，操盤方支付一定的利息。但是這筆融資款，本質(zhì)上來講國企也是擁有同股權(quán)比例份額的，挪用也屬于利益輸送。
我國在招投標法中明確規(guī)定了國企比重超過50%或國企占主導的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須公開招標。也就是項目的勘察、設(shè)計、施工、采購、監(jiān)理等服務(wù)都必須進行公開招投標?？墒牵M行公開招投標選擇中標單位，在相互密切配合上、中標價格中、討價還價里、施工進度上、企業(yè)規(guī)范要求中等多方面都存在的磨合和問題多多，這也就會影響了項目運作的短平快、低成本和保證質(zhì)量的要求。
一些國企房地產(chǎn)項目也會把項目法人的投資比重下調(diào)或者由民企來投資主導，這樣的方式就可以避開公開招標而采用邀請招標的方式來選擇中標單位。房地產(chǎn)項目是采用項目法人的方式運作的，就是在項目拿到土地之后就需要成立獨立的項目法人，按照各投資法的出資比例或協(xié)議要求進行投資分攤和收益分享。余下的不足資金可以通過銀行融資來進行彌補。
這樣就可以通過國企拿地優(yōu)勢和民企運作能力的有效結(jié)合，達到了資源共享、風險共擔和利益共享的目標。而且還有很多地方性城投公司除了拿地和融資優(yōu)勢之外，在項目策略、項目規(guī)劃、項目設(shè)計、項目實施、項目管理、產(chǎn)品銷售等方面根本就不具有優(yōu)勢和實力，通過與實力派民企合作可以充分利用各自優(yōu)勢使項目獲得最高的績效。
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