房地產合作開發(fā)與聯合開發(fā)的區(qū)別在于哪些?隨著政策進一步收緊，各大房企在拿地、資金、設計、開發(fā)等各環(huán)節(jié)中都感受到了前所未有的壓力。每個房企都不可能在各個環(huán)節(jié)占盡優(yōu)勢，而且在市場的影響下，樓盤從拿地到交付的周期基本在2-3年左右;還有的房企由于資金短缺或者缺乏運作經驗，在土地摘牌后遲遲無法啟動項目開發(fā)，或者在開發(fā)過程中出現中途停滯，在此情況下，房企強強聯合，合作開發(fā)土地，共同運營項目的案例卻時常出現。那么房地產合作開發(fā)與聯合開發(fā)有什么區(qū)別呢?

　　所謂的房地產合作開發(fā)與聯合開發(fā)，一般指的是股權型合作開發(fā)模式和協(xié)議型聯合開發(fā)模式。其定義分別是：

　　1.協(xié)議型聯合開發(fā)模式(下稱:協(xié)議型)

　　雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另一方提供資金、技術、勞務等，雙方合作開發(fā)項目，共擔風險、共享收益。

　　2.股權型合作開發(fā)模式(下稱:股權型)

　　雙方共同出資設立項目公司(有限責任公司)，一方出資金，一方出土地，以項目公司名義進行項目開發(fā)，股權型合作開發(fā)模式具體又包括股權收購、土地作價入股等多種股權合作模式。

　　針對這兩種房地產開發(fā)方式，它們的主要區(qū)別是：

　　一、項目管理的區(qū)別

　　在協(xié)議型模式下，如對合作模式的安排和制度設計得當，出資方也能最大限度的實現對項目經營管理的控制權;而在股權型模式下，如協(xié)議安排和制度設計不當，即使出資方為項目公司大股東(出資方為成為項目公司大股東，前期需實繳或認繳更多的項目公司注冊資本金)，也可能無法實現對項目經營管理的直接控制權。

　　二、收益分配和虧損分擔的區(qū)別

　　股權型模式下，雖然《公司法》允許股東之間可約定不按持股比例分紅，但是，實際操作中，特別是股東一方為國有企業(yè)國有資產的情況下，股東在利潤分配和虧損分擔方面原則上均應按照在項目公司的持股比例進行。否則，若雙方約定不按持股比例分配利潤、分擔虧損，則雙方所簽訂的《投資合作協(xié)議》通過國資審批的難度會相對增大，且該約定方式將來也可能會面臨一定的審計風險。而在協(xié)議型模式下，雙方可回避各自出資比例或持股比例的的概念，僅約定各自應投入的實物或現金，因此雙方就可相對較為自由的約定利潤或收益分配的比例。

　　三、投資風險的區(qū)別

　　從投資風險方面來看，協(xié)議型模式下，直接對外承擔責任的主體為出地方，如無特殊約定或出資方提供擔保的情況，出資方基本可做到在分紅后全身而退。而在股權型模式下，直接對外承擔責任的主體為項目公司，項目公司承擔責任后，出資方和出地方作為項目公司股東以出資額為限分擔責任，在項目公司無法清償全部債務的情況下，則項目公司有可能進入破產清算程序。并且，股權型模式下，出資方以出資額為限需承擔的責任無法規(guī)避，按照《公司法》及其司法解釋的規(guī)定，即使項目公司未經清算即辦理注銷登記，項目公司股東仍應以出資額為限對公司債務承擔清償責任。

　　四、項目完成后的清算區(qū)別

　　協(xié)議型模式下，項目開發(fā)完成后的清算責任主體為出地方，出資方不直接承擔清算責任，且出資方可在項目清算前和出地方提前達成雙方之間的合作清算協(xié)議，對項目的成本支出、稅費支出、利潤分配等作出一攬子安排，并提前實現出資方的利潤分配。

　　而股權型模式下，項目開發(fā)完成后的清算責任主體為項目公司，且理論上來說，項目公司需完成清算后才能向其股東分配利潤，若提前分配利潤，則有被要求退還或受到行政處罰的可能性。

　　如今房地產合作開發(fā)已經成為一項火熱的投資項目，并且有越來越多的成功案例，很多投資者在其中獲得人生第一桶金。如果您對這類投資也感興趣，那么可以聯系恒哲投資詳細咨詢投資細節(jié)。