合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力分析內(nèi)容有哪些?現(xiàn)在很多企業(yè)為了分擔(dān)風(fēng)險，都會展開企業(yè)與企業(yè)之間的合作。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同存在三個“共同”方面，分別是共同投資、共享利潤及共擔(dān)風(fēng)險。那么，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力分析，大家對此了解嗎?一起學(xué)習(xí)下吧。

　　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力分析內(nèi)容有哪些?

　　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同作為涉及不動產(chǎn)建設(shè)的合同，相比一般合同，法律對其效力的規(guī)定更加嚴格，除了《民法典》第146條、第153條，第154條涉及的民事行為無效規(guī)定之外，其他一些特別因素也會影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律效力。

　　1、資質(zhì)

　　《國有土地使用權(quán)合同解釋》13條規(guī)定，當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。據(jù)此，影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同法律效力的因素主要有合作主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)且規(guī)定了一定的效力補正期間。

　　我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體，必須為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)的主體，雖一般不直接承擔(dān)房地產(chǎn)的施工工作，但在開發(fā)全部過程中，承擔(dān)相關(guān)手續(xù)辦理、規(guī)劃設(shè)計、組織建設(shè)、出售、融資抵押等大量開發(fā)工作，屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的核心。而房地產(chǎn)項目涉及到的房屋也區(qū)別于一般商品，其不僅價格高昂，牽涉面廣，而且房屋質(zhì)量直接關(guān)系到不特定多數(shù)人的生命財產(chǎn)安全，對社會不特定公眾甚至國家經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定影響巨大。因此建立嚴格的房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻與資質(zhì)管理制度，對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說是不可或缺的。

　　鑒于資質(zhì)的稀缺性，實踐中還存在借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)進行開發(fā)的模式，那么此類借用資質(zhì)的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力應(yīng)如何認定?

　　在借用資質(zhì)模式下，借用人除借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)外，完全獨立開發(fā)項目，獨立投資建設(shè)，自負盈虧，自擔(dān)風(fēng)險，被借用資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不參與項目的任何開發(fā)建設(shè)行為，只負責(zé)向借用人收取特定數(shù)額的管理費或承包費。

　　我國法律、行政法規(guī)等對此類借用資質(zhì)進行房地產(chǎn)開發(fā)行為雖然沒有明確定義和界定，但是結(jié)合《民法典》民事行為無效的相關(guān)規(guī)定，筆者認為，此類借用資質(zhì)的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)為無效，筆者從“損害社會公共利益”及“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”兩個方面分析說明。

　　第一，在借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)行為中，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有高門檻等特性，其影響的是不特定多數(shù)人的生命財產(chǎn)安全，若任由本不具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)或個人，借用資質(zhì)開發(fā)運作項目，勢必使得社會公共利益與人民群眾安全處于切實而緊迫的現(xiàn)實風(fēng)險之中。第二，借用資質(zhì)進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的行為違反了《房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得相應(yīng)資質(zhì)以及未取得資質(zhì)不得從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的強制性規(guī)定。

　　總之，筆者認為，關(guān)于企業(yè)或個人借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，獨立從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的行為，實質(zhì)上并非合作開發(fā)，而是以合作之名行獨自開發(fā)之實，屬于惡意規(guī)避國家房地產(chǎn)管理制度的行為，應(yīng)當(dāng)被認定為無效。在司法實踐中，法院也傾向于認為該類借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)的合同無效。

　　2、土地性質(zhì)

　　除上述合作開發(fā)房地產(chǎn)合同主體的資質(zhì)要求外，合作項目所涉土地也應(yīng)當(dāng)為出讓土地使用權(quán)，而不應(yīng)為劃撥土地使用權(quán)。這是因為，劃撥土地使用權(quán)是國家無償提供給權(quán)利主體使用，權(quán)利主體并未繳納任何土地價款，并且劃撥土地通常都有特定用途，而不能用于商業(yè)開發(fā)。如果允許在劃撥土地上進行合作開發(fā)，將會使劃撥土地的制度目的落空，損害國家利益。因此，有必要將劃撥土地排除在合作開發(fā)合同的標的范圍之外。

　　另外，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。由此可知，劃撥的土地在符合一定條件的情況下，即開發(fā)企業(yè)受讓人繳納土地使用權(quán)出讓金并經(jīng)有關(guān)政府機構(gòu)審批，也可用于房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)。