商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)?fù)顿Y的誤區(qū)和風(fēng)險(xiǎn)有哪些?商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售批發(fā)、餐飲娛樂(lè)、健身休閑等經(jīng)營(yíng)用途的地產(chǎn)形式，包括經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于以居住功能為主的普通住宅、公寓、別墅等住宅地產(chǎn)形式。近幾年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)變得越來(lái)越活躍，這已經(jīng)成為一線城市房地產(chǎn)的大宗交易圈的共識(shí)。據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)十年活躍度將不斷增加。那么對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)?fù)顿Y的誤區(qū)和風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢?

　　商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)

　　1.投資收益率高。商業(yè)地產(chǎn)能帶來(lái)雙重收益，每年可收房租且房租收益遠(yuǎn)高于銀行利息(商業(yè)地產(chǎn)的房租每年可達(dá)5%—10%甚至高達(dá)20%)，而且隨著租金的上漲，商業(yè)地產(chǎn)也可能不斷增值。

　　據(jù)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)，近三年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率穩(wěn)定在10%左右的水平，其中，酒店項(xiàng)目的投資收益率集中在15%-30%之間，而經(jīng)營(yíng)效益較好的購(gòu)物商場(chǎng)項(xiàng)目的投資收益率則普遍超過(guò)了40%。

　　2.地產(chǎn)升值空間大.考慮到折舊率，二手住宅房在出售時(shí)往往會(huì)比同地段的新住宅房便宜。而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，成熟商圈一般需要兩到三年的培育期，一旦商圈成熟后，商業(yè)地產(chǎn)的租金就會(huì)逐年增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)越來(lái)越值錢。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)控制

　　1.提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)識(shí)：要充分認(rèn)識(shí)到投資風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，在實(shí)際的工作過(guò)程中不斷強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任體系，將具體的責(zé)任落實(shí)到相關(guān)部門和個(gè)人身上，以商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目為主導(dǎo)、各部門積極配合的形式，全面提升其在整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中的重要作用。

　　2.規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)：管理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注國(guó)家的宏觀政策變化，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策及稅收政策等，由此調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容和方式、區(qū)位選擇。如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位。

　　3.完善投資風(fēng)險(xiǎn)控制體系：要在原有的基礎(chǔ)上對(duì)其各項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理措施進(jìn)行修正和優(yōu)化，充分考慮到相關(guān)政策、房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，適時(shí)調(diào)整其投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略。

　　4.強(qiáng)化監(jiān)督管理機(jī)制：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要從內(nèi)部出發(fā)對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)控制情況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，對(duì)各項(xiàng)投資行為及其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行全面的分析，并制定和實(shí)施修正策略，將風(fēng)險(xiǎn)隱患控制在最小程度。

　　5.加強(qiáng)管理運(yùn)營(yíng)能力：樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變套用住宅地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，在項(xiàng)目完工后通過(guò)有效管理運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值提升。